Immobilienberatung & Kaufabwicklung

1. Dürfen Ausländer (EU- und Nicht-EU-Bürger) in Malta uneingeschränkt Immobilien kaufen?
Antwort: Grundsätzlich ja, allerdings gelten je nach Staatsangehörigkeit und Lage der Immobilie unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen:

• Special Designated Areas (SDAs): In diesen staatlich ausgewiesenen Premium-Anlagen (z. B. Portomaso, Tigné Point, SmartCity) können sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger unbegrenzt viele Immobilien ohne behördliche Einschränkungen erwerben und uneingeschränkt vermieten.

• Außerhalb von SDAs: EU-Bürger, die seit mindestens fünf Jahren in Malta leben, können Immobilien frei erwerben. Wer noch keine fünf Jahre ansässig ist (oder Nicht-EU-Bürger ist), benötigt für den Ersterwerb eines Wohnsitzes außerhalb einer SDA eine behördliche Genehmigung – die sogenannte AIP-Genehmigung (Acquisition of Immovable Property Permit). Zudem gelten hier Mindestkaufpreise und Vermietungsbeschränkungen.

2. Was ist ein "Convenju" und warum ist dieses so entscheidend?
Antwort: Das Convenju ist der Vorvertrag im maltesischen Immobilienrecht. Mit der Unterzeichnung verpflichten sich Käufer und Verkäufer rechtlich bindend zum späteren Abschluss des Hauptkaufvertrags (Public Deed). Der Vorvertrag hat meist eine Laufzeit von 3 bis 6 Monaten.

Im Vorvertrag werden sämtliche Bedingungen fixiert: der Kaufpreis, die Anzahlung (in der Regel 10 %), die Gültigkeitsdauer sowie alle aufschiebenden Bedingungen (z. B. die erfolgreiche Erteilung der AIP-Genehmigung, die Zusage einer Bankfinanzierung oder das fehlerfreie Ergebnis der notariellen Titelprüfung).

3. Welche Rolle übernimmt der Notar in Malta und warum brauche ich zusätzlich einen Anwalt?
Antwort: Anders als in Deutschland oder Österreich agiert der Notar in Malta traditionell im Auftrag des Käufers, ist jedoch gleichzeitig ein öffentlicher Amtsträger, der für die staatliche Steuereinhebung und die eidesstattliche Eintragung im Grundbuch (Public Registry / Land Registry) verantwortlich ist.

Da der Notar primär die formelle Legalität der Transaktion prüft, empfiehlt sich bei komplexeren Käufen oder Reorganisations-Strukturen eine zusätzliche anwaltliche Begleitung. Unsere Kanzlei prüft den Vorvertrag auf versteckte Klauseln, stellt sicher, dass die Anzahlung auf einem geschützten Treuhandkonto liegt, und vertritt Ihre Interessen, falls Grundbuchlasten oder Baumängel zum Rücktritt führen.

4. Welche Nebenkosten (Kaufnebenkosten) fallen beim Immobilienkauf in Malta an?
Antwort: Als Käufer sollten Sie in der Regel mit Nebenkosten von ca. 6 % bis 7 % des Kaufpreises rechnen. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

• Grunderwerbsteuer (Stamp Duty): In der Regel 5 % des Kaufpreises (oft aufgeteilt in 1 % bei Unterzeichnung des Vorvertrags und 4 % bei der finalen Notarurkunde). Für Erstkäufer oder in bestimmten Urban Conservation Zones (UCAs) existieren staatliche Vergünstigungen.

• Notargebühren: Ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich Auslagen für Grundbuchrecherchen.

• AIP-Genehmigung & Kanzleigebühren: Fixe behördliche Antragsgebühren (ca. 233 €) sowie die vereinbarten Honorare für die rechtliche Prüfung und Treuhandabwicklung.

• Hinweis: Maklerprovisionen werden in Malta üblicherweise vom Verkäufer getragen.

5. Kann ich den Immobilienkauf nutzen, um ein Aufenthaltsrecht (Residenz) in Malta zu erlangen?
Antwort: Ja, der Kauf oder die Anmietung einer Wohnimmobilie ist ein zentraler Eckpfeiler fast aller maltesischen Residenz- und Steuerprogramme:

• Malta Permanent Residence Programme (MPRP): Erfordert bei Nicht-EU-Bürgern einen Immobilienkauf (Mindestwert je nach Region 300.000 € bis 350.000 €) oder eine Langzeitmiete.

• Global Residence Programme (GRP) / Nomad Visa: Verlangen ebenfalls den Nachweis einer qualifizierten Wohnadresse auf der Insel.

Wir stimmen die Immobilienauswahl im Vorfeld exakt mit den Anforderungsprofilen Ihres angestrebten Residenzprogramms ab, um Verzögerungen bei der Beantragung der eID-Card zu vermeiden.

6. Wie läuft die rechtliche Eigentumsprüfung (Title Check) vor dem Final Deed ab?
Antwort: Zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und dem finalen Hauptvertrag führt der Notar die sogenannte Search of Title durch. Hierbei wird die Historie der Immobilie im Grundbuch über Jahrzehnte hinweg lückenlos zurückverfolgt. Es wird geprüft:

• Ob der Verkäufer der alleinige, rechtmäßige Eigentümer ist und unbeschränkt verfügen darf.

• Ob die Immobilie frei von Hypotheken, Schulden, Dienstbarkeiten (Servituten) oder Pfandrechten Dritter ist.

• Ob für das Objekt alle erforderlichen Baugenehmigungen (Planning Authority Permits) vorliegen.

Erst wenn diese Prüfbestätigungen vorliegen, gibt der Notar in Abstimmung mit uns die Restzahlung frei. Wir begleiten Sie bei der finalen Unterzeichnung der Kaufurkunde.